一声叹息!
此前备受关注的长岭居元贝高教科研园区地块控规,在调(zhe)整(teng)近一年后,又复归原样。
原本想吃个大瓜的群众,盯了一年,吃了个寂寞。
3月11日,黄埔区规资局就永顺大道以南、萝岭路以东地块控规调整方案征询意见进行公示。
规划方案对该地块的总体定位、路网优化、开发规模、设施配套等四方面进行了调整。
地块总体定位为生态宜居社区,功能以居住和公共服务设施为主。建设总量由131万平方米调减为101万平方米。
同时根据人口规模配置公服市政设施,独立占地设施用地面积按照中心城区外标准配置。
此外,结合山形地势,优化片区路网,地块内形成三横三纵路网结构,通达性更高。
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不过,以上四点并不是最关键的。
关键的是,现行控规中的粉色“教育科研地兼容商业商务地块”全部消失,调整为黄色二类居住用地。
不夸张地说,这可视为长岭居发展的一次重大变故。
这两年来,只有生态而无更多实体产业支撑、被讥之为“睡城”的长岭居,在布局科创产业上做出了一些努力。
比如,曾一度计划在长岭居水声水库南岸,圈出一大片地布局“黄埔实验室”,打造专为海归学者和科研人员创造的实验室和科研建筑群。
原规划位于长岭居水声水库南侧的黄埔实验室总平面图
再如,2020年2月,在原以居住用地为主的元贝地块,调整为教育科研用地兼容商业商务用地,拟规划为产学研一体化的高教园区,引进高等名校与科研机构,吸引湾区科研人才,打造高新技术转型、产业孵化的产业链条与服务体系,面向世界的大湾区科学研究中心。
此前据有关消息,元贝高教园区将引入香港某高校。在去年公布的科学城提升设计方案图中,也曾标注了相关信息。
2019年长岭居元贝地块规划调整示意图
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这两个重大科创平台项目的规划,一度让人振奋。
之前,我们曾热情洋溢地评价:
两大高端科技创新服务项目的规划与建设,将极大提升长岭居的发展能级和辐射带动作用,加速高端人才、科技人才的集聚,实现片区人口质量的跃升。
长岭居在保持生态特色的同时,已深度嵌入科学城的发展版图,成为其中非常重要的一部分,协同发展,功能互补。特别是科教资源的布局,加上既有康养文旅产业的进一步强化,优质基础教育资源的升级,将使长岭居成为科学城未来颇具想象力的区域。
理想很丰满,现实很骨感。仅仅一年时间,这两个曾引发坊间高关注度的项目,正在悄无声息地发生变化——
原拟规划建设的黄埔实验室园区,正在打造副国级标准的黄埔国际会议中心。
而元贝高教园区及相关高校项目,刚刚画了个影子,又没影儿了。
黄埔国际会议中心一期效果图
这两天,谈起这种变化,区有关部门的多位知情人士,也无不感到可惜。在他们看来,两个项目规划目的,正与上面我们的评价不谋而合。
为何要调整规划,科研用地又变为居住用地?原因我就不提了。
两块科研用地的调整,似乎也在强化长岭居的居住和康养功能,强化长岭居作为科学城近在咫尺的“睡城”地位。
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前面说,控规一波三折又复归原样,但还是有一些变化的。
一个变化是:新调整的居住用地规模,比2017年版控规上的居住用地要大一些。从现行控规上也可发现,部分山林绿地调整为居住用地。
最新调整控规
2017年控规
另一个变化是:新增的二类居住用地容积率均为2.0,绿化率都在35%,至于建筑密度仅为28%,这是什么意思呢?
有关知情人士告诉黄埔观察,新调整的宅地将主打高端路线,而非普通刚需住宅,精品化的社区有望在长岭居出现。如此操作,据称可获得较高的土地溢价。
还有一个变化就是:相比前两个版本,调整后教育配套资源大幅增加,新增两所18班幼儿园/托儿所、两所24班小学。长岭居核心片区的教育资源更丰富。
这样看来,高端住宅+教育+生态,外加永顺大道沿线布局一些商务办公写字楼,大概就是长岭居的城市面貌与产业形态了。
2017年的长岭居核心片控规图
如果永顺大道以南待开发的大片宅地——包括此次调整地块,以及外环路C线(即金融街东侧)的宅地,集体走高端路线,或许将长岭居的调性拉高一点——打造为科学城的“高端睡城”。
如果真是这样,是不容易的。
要知道,目前科学城虽处在快速发展阶段,但主要住宅产品以刚需跑量为王,在住宅品质和住宅宜居程度上,仍有待提升。
长岭居与科学城核心区近在咫尺,车程10分钟可达。我觉得,能够作为科学城的高品质的“睡城”,并不丢人,反而是值得光荣的。
科学城经过二十多年高速发展,集聚了海量的高购买力人群,对于居住舒适度有较高的追求。生态宜居与优质教育资源比翼齐飞的长岭居,是值得这些人买单的。
怕就怕,长岭居只有“睡城”,而高品质免谈。那就真的,扑街了。
来源:黄埔观察