土拍实探 | 吴中郭巷再出让一地块 它有哪些优势

地块西面就是汤堡村拆迁地块，规划新建一所小学及幼儿园，在往西分别为汤堡动迁小区、万业湖墅金典、龙湖首开湖西星辰，东侧与北侧均为东方大道，南面为待下次土拍出让的地块，后者南临京杭运河。

值得一提的是，地块北面一路之隔就是缩水版的双银国际金融城，东方大道东边亦是原南环桥批发市场的地块，规划建设商业办公、邻里中心，跨过市政河道再往东分别为中海独墅岛与保利独墅西岸两个成熟小区。

相对龙湖首开湖西星辰、湖西映月项目而言，苏地2022-WG-20号地块位置更靠近独墅湖，东边的中海独墅岛与保利独墅西岸都是高低配小区，不排除未来地块项目部分楼栋可以饱览独墅湖风光，因此地块风景资源较佳，西侧还有在建的轨交7号线，且距离园区较近（到苏州中心广场约7公里），因此备受市场关注。

当然地块也有不利因素，就是紧邻汤堡动迁小区与中石化加油站，而且南面地块这次土拍不出让，是否会规划高层产品无从得知。如果紧邻的南面地块也确定是高层小区，苏地2022-WG-20号地块南面的景观资源将大打折扣。撇开这些不确定因素，那该地块周边配套又如何呢？

交通：一路之隔就是公交总站 3条线路地铁站距地块均较远

苏地2022-WG-20号地块对面就是原郭巷客运站，现为独墅岛起始站，始发公交车线路分别有204、935、202、26路，可以直达火车站、山塘街、盘门景区、新庄新村等姑苏区目的地。

然而，公交车出行始终不及轨道交通，从实际情况来看，该地块距离附近的轨道交通2号线独墅湖南站、3号线墅浦路北站、7号线林家潭路站三个站点都比较远（步行路程都超过2.2公里），需要借助公共自行车、共享单车、公交车接驳。

自驾出行若是往园区方向的话，途经东方大道、通达路、墅浦路一般在早晚高峰期都比较拥堵，独墅湖第二隧道2022年底建成通车后或能有所缓解。另外通达路所在的郭巷大桥改造项目有序推进，预计2023年6月底竣工，届时南北向双向六车道。

商业：地块周边缺乏大型商超 未来东边规划邻里中心

如前所述，苏地2022-WG-20号地块北面为缩水版的双银国际金融城，内部商业还不如万科湖西玲珑自带的美好荟。目前周边居民想去大型商超只能往南去尹山湖商业水街、长申购物广场（路程均超2公里），往北到欧尚超市湖西店、双湖广场，否则就只能在家门口的小超市、便利店或餐饮店满足日常所需。

根据规划显示，原南环桥批发市场东侧狭长地块将规划建设邻里中心与商业办公，如若将“纸上规划”落实“地里开花”，不仅利好该地块项目，也将利好中海保利两小区。

当然，苏地2022-WG-20号地块坐拥独墅湖西的地段优势，毗邻园区，从这里出发，沿着墅浦路、星港街一路往北自驾行驶约7公里即可到苏州中心广场，中途还经过李公堤、湖滨新天地等高端商业，具体还看个人需求。

学校：地块约1公里范围内涵盖九年制义务教育资源

按照最新施教区划分，中海保利两小区与万科湖西玲珑、华润金悦湾、万业湖墅金典等小区都就近入读独墅湖实验小学，距离苏地2022-WG-20号地块约1.6公里。另据相关报道，独墅湖实验小学北面在建独墅湖中学，工程建设已完成，正在进行教育设备的安装，办学规模为13轨39班。

苏地2022-WG-20号地块西边是汤堡动迁小区外，还将规划建设一所汤堡小学，目前处于施工前期准备阶段。若建成投用，按照就近入学原则，中海保利两小区与苏地2022-WG-20号地块项目都将划入该校施教区，实现家门口上学。

至于幼儿园方面，地块附近约1公里范围有独墅湖实验幼儿园、金典幼儿园、吴中区伊顿幼儿园，其中独墅湖实验幼儿园、金典幼儿园为公立幼儿园，吴中区伊顿幼儿园为私立幼儿园。

其实，在独墅湖中学投入使用之前，郭巷街道的初中生都入读苏州大学附属尹山湖学校，从该校到苏地2022-WG-20号地块大约3公里。

市政配套：地块周边有多个开放式公园 景观资源丰富

因为毗邻独墅湖、京杭运河，再加上尹山湖相距不远，苏地2022-WG-23号地块周边有独墅湖生态公园、尹山湖运动公园、尹山湖环湖公园，均为免费开放。此外，在地块附近的墅浦塘，郭巷街道也专门打造了家门口的沿河绿化公园，还配备塑胶跑道供居民晨练夜跑。总之，周边景观资源丰富。

在医疗方面，当地尹山湖医院与上海市第十人民医院开展跨区域合作组建成上海十院尹山湖分院。据了解，该院扩建工程（二期项目）已于2021年7月开工建设，定位“二级甲等综合医院”。

新房市场：板块新近增加一地块待建 楼面价约15500元/㎡

苏州今年第一批集中供地于上月完成出让，吴中区郭巷版块成功出让了苏地2022-WG-6号地块，由苏州天鸿伟业置地有限公司底价拿下，容积率≥1.3且≤2.2，成交楼面价约15500元/㎡。据现场情况反馈，这一地块规划尚未出炉，处于待开发状态。值得一提的是，该地块紧邻轨道交通7号线林家潭路站，并与龙湖首开湖西星辰隔河相望。

据相关统计，郭巷板块除了苏地2022-WG-6号地块与20号地块外，目前在售楼盘还有悦景水湾、云栖隐山、绿城象屿逸品澜岸、龙湖首开湖西星辰、湖西映月，整体均价约28000元/㎡。

假设板块去化缓慢，未来也只有悦景水湾与湖西银座会对苏地2022-WG-6号地块项目形成竞争关系。其中，湖西银座目前处于地基施工阶段，尚未开盘，原为双银国际金融城待开发地块。

二手房市场：板块挂牌均价约2.9万/㎡ 附近小户型价格呈现下滑

通过贝壳二手房数据，郭巷尹山湖二手房挂牌均价约2.9万/㎡，苏地2022-WG-20号地块附近小区除了万业湖墅金典挂牌均价约2.6万/㎡外，其他几个小区由于有别墅、洋房，挂牌均价都在3.3万/㎡以上，中海独墅岛甚至高达4万/㎡。

凡事并无绝对，同样是中海独墅岛，这个小区的高层88㎡小户型挂牌均价呈下降趋势，而万业湖墅金典也是主打刚需的小区，足见当地改善置业成主流。

最后，我们有必要了解一下苏地2022-WG-20号地块的规划参数，住宅单体建筑面宽≤60米，单套户型面积不得低于100㎡，总户数不大于1600户。住宅建筑应全部采用装配式建筑，住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照装修成本不低于1800元/㎡标准进行前期装修，可以看出该地块定位改善。哪家房企将在近园区的独墅湖西，为苏州购房者奉献奉献精品力作呢？一切答案有待6月23日揭晓。

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文章来源:乐居买房 返回搜狐，查看更多