梅溪湖发展前景研究

从中部六省会城市的房价/工资比情况来看，跟多数一二线城市相比都偏低，尤其是长沙，房地产市场仍然处于价值洼地，房价仅为平均工资的 1.5倍，购房者用较短的时间即可购得商品房，房价/工资比超过 2 的城市有郑州、合肥、武汉三个城市。

综合以上数据，中部六省会城市中，长沙在经济总量较大，经济增速快、常住人口、社会消费品零售总额等方面都占据着相对靠前的位置，城市发展潜力较大。而从房价/工资比来看，长沙房价是中部六省会城市中最低的，一直未脱离洼地，随着经济环境不断趋好，未来房价具有一定升值空间。

2. 人口变化情况

通过对岳麓区 2007-2017 年常住人口统计数据进行分析，可以发现，近十几年来岳麓区整体人口处于持续增长阶段，2008 年和 2010 年出现大幅增长原因是行政区划的调整（①湖南省民政厅（湘民行发[2008]3 号）批复同意将望城县含浦、坪塘、莲花 3 个镇成建制划归岳麓区管辖。②2008 年湖南省民政厅（湘民行发[2008]9 号）批复同意将望城县雨敞坪镇成建制划归长沙市岳麓区管辖。）经过调整后岳麓区由原 9 个街道、1 个镇、1 个乡 扩展为 10 个街道、5 个镇、1 个乡。2011 年之后年度区域人口增速较为稳定。截止 2017 年度，岳麓区常住人口规模高达 84.96 万人，仅次于雨花区 88.80 万人，居于长沙市六区人口规模第二。

2011-2017 年度，岳麓区人口增长率与长沙市相比基本同步，统计年度内，常住人口总量处于持续上涨趋势，2012 年度增长率大幅下降原因是由于2010 年区域规划增量基数过大，使增长率相比较而言呈现一定程度上的下降。

2016 年以来，整个长沙市实行“人才吸引”战略，使得人口增长率大幅提高，对比来看 2016 年以来岳麓区人口增速基本维稳整体落后于长沙市增速，人口吸引力在一定程度上呈现下降趋势。

3. 收入消费水平

通过对比分析 2011-2018 年间岳麓区与长沙市城镇居民人均可支配收入，可以发现，2015 年之前，岳麓区居民人均可支配少于全市城镇居民的人均可支配收入；但 2015 年后，岳麓区整体城镇居民可支配收入远超全市平均水平。根据 2018 年最新数据显示，人均可支配收入已达 50792 元。收入水平与消费能力成正相关，因此可以看出，区域内居民消费水平在大幅提高。

4. 房地产市场

2018 年全市土地供应面积为 1699 万平米，与 2017 年相比，增长了约 4%。市内六区中，芙蓉区作为一个老行政区，土地供应匮乏，少有新地块推出。与此相反的则是岳麓区和望城区，它们不仅区域面积广，而且有多个开发新区正在建设中。2018 年岳麓区供应量最大，总计 330 万平米，同比增长 44%，占六区总量的 43%。

从各行政区新建商品房成交情况来看，岳麓区供需均排首位，全市整体供需基本持平；全市各行政区新建商品住房供销情况：从各行政区新建商品住房成交情况来看，供应量望城区居首，为408.24 万方，成交则是岳麓区第一，达 398.84 万方;成交均价岳麓区 10377 元/㎡第一，浏阳 5202 元/㎡最低。从各板块住宅均价来看，天心中心板块均价最高，达到了 14105 元/㎡，梅溪湖与滨江板块紧随其后。

从各行政区商业地产成交情况来看，基本上集中在雨花区和岳麓区， 2018 年内五区商业地产成交总计 69.13 万方，成交均价 20238 元/㎡。从各行政区写字楼成交情况来看，岳麓区成交量最高，接近芙蓉区、开福区以及天心区写字楼成交量之和。从各行政区公寓成交情况来看，同样是岳麓区最高，均价则是开福区第一，芙蓉区则是两者均处末位。

2018 年 4 月-2019 年 3 月以来，长沙市新房整体房价基本持平，2019 年2 月，春节期间，房价有所上涨。整体来看，梅溪湖周边房价相较于岳麓区以及整个长沙市房价水平，均处于高位。

根据 2019 年 3 月份梅溪湖周边房价最新数据显示，在售的 16 处地产最高均价达 18000 元/m2,最低均价达 9684 元/m2,平均售价水平为 13041 元/m2,而整个岳麓区 3 月新房均价为 10354 元/m2,长沙市售房均价为 9085 元/m2。由此可得，梅溪湖周边房价处于较高水平。

2010-2018 年，梅溪湖板块商品住宅总成交 60149 套。其中，2016 年成交14339 套达近年来成交高峰。

二

梅溪湖产业发展

1. 整体定位

2015 年 5 月国家发改委印发的《湖南湘江新区总体方案》以及 2016 年 4 月湖南省人民政府批复的《湖南湘江新区发展规划（2016-2025 年）》中指出，高标准建设梅溪湖总部经济区、洋湖总部经济区和滨水新城，强化商务商贸、教育医疗、文化娱乐等配套服务，培育发展电子商务、文化创意、移动互联网、服务外包等新兴服务业，着力吸引国内外企业总部以及研发中心、营销中心、结算中心集聚落户，打造国际化、智能型总部经济基地。以梅溪湖国际新城为核心规划建设未来科技城，加快梅溪湖研发中心建设，打造高水平创新创业基地。2017 年 10 月 17 日公示的梅溪湖新城二期控规的规划定位为“全国科创新引擎，长沙城市副中心”。一系列相关政策出台表明，梅溪湖板块的战略地位在不断上升。

梅溪湖国际新城紧扣湖南湘江新区“三区一高地”战略定位，围绕“湖南湘江新区中心城区”的建设要求，按照“以城促产，以产兴城，产城融合” 的发展思路，整合优势资源，加快推进梅溪湖国际新城二期产业发展，重点围绕医疗健康、科技研发、创新创意、文化旅游四大产业，大力引进包括总部经济、金融商务、信息技术等高端现代服务业和战略性新兴产业，使梅溪湖国际新城真正成为代表湘江新区形象的新城中心。

2. 交通规划

梅溪湖二期规划中将呈现：立体交通形成“城际轨道+地铁+中运量公交+ 常规公交”的交通网络体系。规划形成“五横六纵”的方格与自由相结合的路网结构。“五横”：枫林路、红枫路、雪松路、梧桐路、梅溪湖西延线。“六纵”：黄桥大道、月季路、夏鹃路、紫荆路、赏月路、西三环。

地铁：规划中地铁 2 号线东西向至夏鹃路后向北经过规划片区，在片区内设置4个站点，直达高铁站；6号线从片区东西向至梧桐路六号线停车场，在片区共设置有 2 个站点，直接连通黄花国际机场；14 号线规划同样贯穿片区。

西环线城际铁路：规划范围内有一条对外交通线，即西环线城际铁路，南北向从规划片区东侧下穿，总长度约 3.28 千米。

中运量有轨电车系统：中运量规划四条，分别为 T1 号线、T1 支线、T4 号线和 T7 号线。T1 号线和 T1 号支线连接梅溪湖国际新城-滨江新城；T4 号线连接高新区－望城；T7 号线连接高新区-岳麓区。

从现阶段交通规划来看，梅溪湖周边区域处于多条交通节点上，通过交通进而辐射全市，对区域经济文化发展起到根基作用。

3. 产业导入

医疗健康产业：在梅溪湖国际新城的产业规划中，明确医疗康养产业作为支柱产业之一，以引入国际高端专科及康养医疗机构为重要抓手，同时重点切入相对技术成熟、模式成型的医学研究领域，以期实现前沿突破，打造集医学研发、医疗服务、康复养老等功能为一体的国际高端医养服务产业集群。目前已成功引入爱尔国际医疗健康城、亿达梅溪湖健康科技产业园、泰康之家•湘园、华大基因生命科技园等项目。

科技研发产业：中冶长天科研设计中心、景嘉微电子科研生产基建成运营，中化化肥、奥雅设计等企业入驻梅溪湖国际研发中心创智园。

文化旅游产业：梅溪湖国际文化艺术中心、长沙儿童乐园、湖南省歌舞剧院、青青世界等构建起新区高品质文化生活。

创新创意产业：梅溪湖创新中心打造为以电子商务与文化创意、通信与互联网、软件与信息技术及相关配套的集群区。2018 年 6 月 6 日，梅溪湖创新中心在第四届中国楼宇经济峰会上荣获 “2017 中国最具活力商务楼宇”称号，成为湖南省唯一获奖商务楼宇。

4. 生活配套

梅溪湖的配套设施齐全。商业方面，近年来梅溪湖区域商业配套逐步完善，依托梅溪湖国际新城，千亿级梅溪湖商圈成为星城最具潜力的高端时尚商业地标。根据梅溪湖二期规划显示，湖南省图书馆新馆将落地于此，进一步提升区域教育软实力；医疗方面，湘江新区国际健康医疗城进驻梅溪湖，区域内有湖南航天医院、梅溪湖三甲医院以及湘雅梅溪湖医院等众多医疗资源。文化娱乐方面，梅溪湖国际文化艺术中心、长沙儿童乐园、湖南省歌舞剧院、青青世界等构建起新区高品质文化生。

纵观长沙各中小学的分布，梅溪湖是长沙乃至全省，优质教育资源最为集中的区域，重点小学密集、“四大名校”均在其中设有初中分校。因此，梅溪湖受到全省购房者的追捧，成为购买“学区房”的首选之地。

梅溪湖一期规划 40 万人，二期规划 24.88 万人，共万人口。按一家四口人计算，未来梅溪湖将容纳 15 万户居民。根据《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》规定（下简称《管理条例》），“新区开发和旧区改建时， 每 4000 户居民以上住宅区应按标准规划配置小学、幼儿园，每 8000 户居民以上住宅区还应按标准规划配置中学。按照《管理条例》的规定，60149 户居民应配置小学 15 所，中学 8 所才够满足业主子女入学需求。而目前根据梅溪湖官方网站公布的图片来看，目前有 7 所小学、6 所中学已开学，3 所在建学校（1 所小学、1 所中学、1 所国际学校），因此现有教育资源仍具有较大缺口。

（范舒雅对本文作主要贡献） 返回搜狐，查看更多