守护消失中的家园——华埠社区土地信托的困境与希望

劳说，华埠当下最需要的就是可负担住房。要知道，2000年以来，华埠的白人人口已翻了一番，亚裔已占不到华埠一半的人口，而1990年这一数字还是70%。

随著城市开发，地价上涨，地处市中心的华埠目前已成为波士顿租金最高的社区之一。生活成本增加迫使华裔居民搬离，商铺关门，而许多华裔新移民也不再将华埠作为生活的首选地。在华埠变得寸土寸金的同时，华埠本身的文化和所蕴含的意义几乎荡然无存。

“我们正身陷被逼迁的巨大浪潮中。”劳说：“2000年以来，华埠已经新增了3000套豪华住房。在此之前，华埠的住房仅有3000套。”

迄今为止，华埠社区土地信托旗下尚无任何房产，尽管在与地产商的正面交锋中，一再收购受挫，它依然未停止脚步。如今，它的目光又聚焦到了一个200单位低收入住房项目上了——麻州公路大楼(Mass Pike Towers)，以及一个归市府所有的停车场。“我们希望这处停车场终有一天归土地信托所有。这样华埠就可以控制未来这块地的开发走向了。”劳说。

达德利社区的成功模式

其实，华埠社区土地信托正面临的问题似乎可以从其他同样快速崛起的社区找到答案。25年前，波士顿达德利社区(Dudley Street Neighborhood)创建了土地信托，当时市府在该社区拥有多处荒废的土地。斯托克斯(Ronald Stokes)是最早从达德利社区土地信托购买房产的居民之一。他站在家里，向记者描述著这一社区的迅速蜕变。

“45年前，这里被各种围墙封住，处处是灌木和杂草。”斯托克斯回忆道：“这里死气沉沉，土地被大量荒废，就在前面那个地方，人们还发现过一具尸体，现在那里已是公园了。”

1/4世纪之后，这个社区发生了巨大转型。“那以后，有些人被迫搬离。”斯托克斯笑著说：“而幸运的人，比如我们，留了下来。这个社区的土地信托目睹了这一切的发生。”

目前，达德利社区土地信托已拥有该社区30多亩、约226户家庭的土地。近100套房子归这里的居民所有，剩余的都是可负担性租赁住房。

这里的房主有权卖房，但信托基金始终保有房子所在土地的所有权，并有优先权买下房屋。如果房主想将房子卖给外来买家，这些买家必须符合一定的收入标准，且售价也有限制，比如，在购房头10年内，房子的售价只能按每年0.5%的比例增长，10年之后的比例是5%。

根据达德利社区土地信托提供的数据，该信托运营的房屋自住率几乎是罗格斯泊里的两倍，与波士顿其他社区持平。

据麻州参院的一份报告以及波士顿市长伟殊的2030房屋规划显示，随著开发潮的到来，伴随著逼迁升温，土地信托是保护社区免受贵族化影响的有效之举。波士顿房地产创新实验室的奥斯博格(Marcy Ostberg)说，推动建设可负担住房并没有银弹，但社区土地信托的确能帮助降低住房成本。”

“在提供永久可负担住房方面，它们的确功勋卓著。”奥斯博格说。

除了住房，达德利社区土地信托目前还拥有3个公园、一个1.5英亩的农场，和一个1万平方英尺的温室。华埠并不是唯一想努力复制达德利社区土地信托成功的社区，目前，马太潘、多切斯特、萨默维尔市的社区组织也在模仿这种模式，探索用不同的方式解决开发潮带来的逼迁困境。

但是，时移世易，如今蓬勃发展的房地产市场所带来的金融挑战之巨，是达德利之前从未遇见过的。丽迪雅·劳表示，关于这种模式是否在华埠可行，目前尚无定论。

“这也正是我们这群人正努力验证的。”劳说：“我们相信社区控制是保护如华埠一样的古老社区至关重要的途径。但挑战是，华埠可能是波士顿目前最热门的房地产市场，我们面临巨大的资金压力。”

旧金山华埠也有成功先例

尽管如此，在美国依然存在成功先例。旧金山的一个土地信托在2006年买下旗下的第一处大楼，当时旧金山的房地产市场正处于白热化阶段。如今，该信托已在该市拥有13处大楼的107套住房。而它买下的第一栋大楼，就是在旧金山的唐人街。

旧金山土地信托的工作人员表示，他们依靠市府资金在最容易发生逼迁的区域大举收购房屋，与财力雄厚的开发商正面交锋。旧金山市府官员表示，2017年，该市拨款2580万给小规模采购计划(Small Site Acquisition Program)，该计划旨在保护租户免受逼迁，维护可负担住房。

目前，波士顿正尝试拨款750万元，推出类似的计划。最近，市府已资助达德利社区土地信托收购了乌法斯角(Uphams Corner)的一处房产，但市府官员表示，新的收购基金并没有在其他社区使用，目前还不清楚未来该计划是否会继续资助类似的采购。(本文编译自波士顿公共广播电台WBUR)

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