2019年10月10日 08:32:00

 上周，发了一篇探讨北上广深二手房价格走势的文章。《北上广深 二手房价格走势分析》。

文中最核心的点，即任何可以产生现金流的资产，定价规则都是价格=价值*估值价格=收益*市盈率 表现在股票这种可以产生现金流的资产而言，股价=净利润*PE 表现在房子这种可以产生现金流的资产而言，房价=租金*租售比 有朋友问题，是否可以把股票和房子结合在一起对比，当然可以。所以有了本文。 

通过数据图表，比较上海房价和A股大盘指数，自2007年末至今的表现。

如上图，分别是上海二手房价格走势和全A指数走势。上海二手房价格呈现，一路平稳上升的态势，全A指数则先跌后涨，十二年来几乎原地踏步。

有十年以上经验的老股民一定能清楚记得，2007年末，是A股市场的历史高点之一。

特别说明，本文所知的全A指数，是用的万得全A，而非上证指数。 上证指数的6000点诞生于2007年10月末。

而全A指数的最高点是2015年的夏天。上海二手房价的高点诞生于2016年。

以2007年末为起点，2019年9月末为终点。

上海二手房价格从10200元/平涨到50900元/平。涨幅接近400%，全A指数从3858点涨到4042点。涨幅不到5%，买房子的投资收益，完胜买股票指数的收益。

我们把每一年的价格，估值，价值涨跌幅单独对比

2008年，上海二手房价格上涨31.4%，全A指数下跌62.9%，从第一年起，两者就拉开了差距，犹如天地之隔。2009年，上海二手房价继续上涨17.9%，全A指数迎来大反弹，上涨105.5%。

2010年，房价大涨41.8%，全A指数下跌6.9%，2011年，房价走平，微涨0.9%，全A指数再接再厉，大跌22.4%，2012年，房价涨3.5%，小负全A指数4.7%的涨幅，2013年，房价再次大涨27.8%，全A指数小涨5.4%，2014年，房价走软，微涨2.0%，全A指数迎来爆发，暴涨52.4%，2015年，房价涨15.4%，全A指数依靠疯牛上半年的涨幅，全年录得38.5%的涨幅，2016年，房价迎来贪婪时刻，无数人加杠杆，消费贷，首付贷进场，房价大涨48%，同时，全A指数下跌12.9%，2017年，房价跌4.0%，全A指数涨4.9%，2018年，房价跌1.2%，股市迎来股灾，全A指数暴跌28.3%，2019年前9个月，房价小涨3.0%，全A指数大涨24.6%。

如果把单个年份拿出来看的话，一共12年，房价胜出6次，股价胜出6次，打了个平手。但整合起来却是房价涨幅近400%，股价只有5%。

2008、2011、2018，这三年，股市的暴跌，是造成过去12年，股市完败楼市的原因，而相对应的，房价却走的异常平稳，基本是上行+横盘+上行+横盘+上行的态势。

12年里，房价只有2年小幅下跌，而股市却出现了5年下跌，且屡屡出现暴跌的年份。 

我们再来看，单年度估值（市盈率）的对比情况，12年里，上海二手房市盈率有4次下降，8次上升。

全A指数市盈率则有7次下降，5次上升。大多数年份里，房子都是涨估值，而股市在杀估值。

比如，2008年，股市估值就下杀了70.6%，2010年股市估值下跌42.8%，2011年估值继续下跌35.9%，而房子却极少杀估值（租售比），即使估值下降，其幅度也微乎其微。

比较完了价格和估值，我们最后来看价值涨跌幅。

房子的价值，即租金收益，只有2009，2014，2017这三年是下降的，其余年份都是涨房租的好时候。

全A指数的价值，即上市公司的净利润，只有4年是下降的，其余8年都是上涨的。表现为上市公司整体还是越来越赚钱的。计算了下，12年的算术平均值，每年净利润可以涨11.2%，是明显高于GDP的，也应征了上市公司是全国较为优秀的公司整体的事实。  

看完单一年度对比，我们把12年的数据累计起来，连起来看一看，简称连连看。

先看，上海二手房，房价是蓝线，之前我们已经单独看过，是一条上行+横盘+上行+横盘+上行的走势线，不可谓不稳健。涨了399%。

绿线，是价值线，即房子的租金收益，一共涨了189%，红线，是估值线，即房子的市盈率-租售比线，可见在2010年至今，上海二手房的租售比的是不断抬升的。涨了72%。

非常清晰，房价=价值*估值=租金收益*租售比。整个房价的上涨中，租金提升，即价值的提升占了大头，同时辅以估值的提升，典型的戴维斯双击。

而股票的命运则是另一番光景。蓝线，是全A指数价格走势线。

12年间，一共涨了5%，绿线，是全A指数的价值线，即上市公司净利润水平，可见其实上市公司的赚钱能力是螺旋上升的，涨幅为204%。

具体表现为我国实体经济在近12年中得到飞速的发展，2010年，中国GDP是41万亿，2018年已经达到90万亿。而导致过去12年，股市低迷的重要原因是，红线，估值线的崩溃。

股市的市盈率从2007年末的49倍，下跌到2019年的16.9倍，整体下跌65%。直接把全A指数折腾成这怂样。

正所谓，十二年来，上蹿下跳猛如虎，涨幅一看百分五。 我们把房价和全A指数的价格走势，估值走势，价值走势拿出来单独对比，

从价格走势看，房价从净值1出发，一路上行到5附近，涨399%，全A指数从净值1出发，如今只有1.05，涨5%，楼市完胜，股市完败。

从估值角度看，房子的租售比，连年上升，涨72%，全A指数的市盈率则连年下降，跌65%，

最后看价值走势对比，两者是你追我赶纠缠在一起的，甚至全A指数的价值累计增幅还多于上海二手房租金收益的涨幅。楼市价值，二手房租金涨幅189%，股市价值，公司净利润涨幅204%， 可见，2007年末，股市过高的市盈率估值，导致了之后12年股市在于楼市的竞争中，完败。如果撇开估值，但看价值增长，股市的投资价值略胜楼市一筹。 

2007年末，楼市市盈率35倍，股市49倍，2019年9月末，楼市市盈率61倍，股市17倍。这是很有意思的一组数据。 当然，从2007年末看，楼市的市盈率35倍也不低。

但后来的十二年，告诉我们，高的可以更高。到今天，上海二手房的租金回报率是1.65%，对应市盈率61倍。导致市盈率大幅上升的内在原因，即租金的涨幅无法赶上房价的涨幅，导致市盈率被推高。

未来若希望房价继续大涨，在租金无法快速提升的情况下，只能期待于市盈率从61倍继续上升到70倍，80倍，100倍，而这一可能性正变得越来越小。毕竟金钱是平等的，当一个资产的估值越来越高时，其吸引力将会变得越来越低，资金会去寻找其他更有性价比的资产。

当然，全A指数曾经到过的估值高点50倍市盈率，自2007年之后就再也未能见到，随着市场规模逐渐增加，机构投资者比例的提升，未来要达到恐怕也可能性不大了。但目前股市的估值相对于其他资产，是具有吸引力的。

经过分析，我们得到结论如下：

1、过去十几年，楼市价格大涨，是由价值（房租收益）和估值（租售比）一起上升，共同推动的。

2、过去十几年，股市价格走平，是由于估值（市盈率）的大幅下跌，将价值（净利润）的大幅上涨给抵消了。

3、若去除估值的影响，单看价值涨幅，股市略胜楼市。

4、十几年前，楼市估值低，股市估值高。

5、十几年后的今天，楼市估值高，股市估值低。

6、楼市未来出现戴维斯双击的可能性正在变小，股市未来出现戴维斯双击的可能性正在变大。

7，估值高，是风险高，估值低，是风险低。风险是涨出来的，机会是跌出来的。

8、估值高，也许会更高，估值低，也许会更低，但高的最终更容易下来，低的最终更容易上去。周期是万物无法逃脱的规律。 

PS：本文使用了上海二手房价代表楼市投资的收益，有些不合理。

上海，作为一线城市，是全国最发达的地区之一，其房价的涨幅，可以变相地看作是楼市龙头的涨幅。

而我们用全A指数，代表的是全体股票的表现。若也用股市龙头，如选择茅台，格力，平安，万科等案例则又将看到另一番景象。 而如果与全A指数对比，更公平的，应该用全国的房价。

找到了全国100个代表城市的样本住宅平均价格，2010年12月9300元/平，2019年9月15000元/平。涨幅61%，年化涨幅5.5%，而同期，万得全A指数，2010年12月2737点，2019年9月4042点。

涨幅48%，年化涨幅4.4%，两者可谓伯仲之间。