2017年中国全装修行业市场现状及发展前景预测【图】

全装修 2017-07-18 05:49

全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到消费者可入住的状态，其主要客户群体是房地产开发商。装饰装修公司通过一体化设计，产业化配套部品生产、专业化施工、系统化管理、网络化服务，提供较为完整的住宅装修整体解决方案及系统服务。相比于毛坯房，全装修不需要二次装修，因而减少建筑垃圾，降低消耗排放、实现资源节约。在2002年出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中还对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。

精装修住宅则是相对于毛坯房而言，分为简装修和精装修两种，通常是房地产商在售楼时使用的术语。但是由于国家对“全装修”的概念和质量规范进行了明确界定，且相关规定还指出全装修房的第一责任人应该是开发商，无论是房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。而“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围的，业主要依据《购房合同》找开发精装修房屋商解决；属于装修工程质量范围的，业主要依据《装修合同》找装修公司解决。因此，从法律和质量层面，全装修房都更为严格。

住宅全装修的特点

项目	住宅全装修的特点
主要客户群体	房地产开发商。
行业管理	根据从事该业务的公司具有严格资质要求，行业管理较为规范。
资源节约、环境保护	全装修不需要二次装修，基本杜绝二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰，通过建立一体化设计的操作模式，实现建筑设计和室内设计的协调配合，从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、实现节约资源能源的目的。
安全性	专业化设计和施工，能够有效保证房屋的结构安全、消防安全等。
成本	全装修住宅的装饰材料、部品采用集中采购、运输，规模化施工与管理，比零散化的个体装修减少了装修成本与工期。
生产组织方式	具有“整体复制和菜单式复制”的特点，统一规范的项目组织实施方式、流水化作业，可用于规模化生产和复制。

数据来源：公开资料整理

全装修与精装修的区别

-	全装修	精装修
推动者	国家	开发商
有无相关质量规范	有	无
责任人	开发商	不确定

数据来源：公开资料整理

我国全装修兴起于20世纪90年代，与欧美日相比发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占较低，不到20%，相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例，住宅全装修仍有较大发展空间。

国内外住宅全装修比例对比

数据来源：公开资料，智研咨询整理

2011年重点城市入住楼盘项目以毛坯房为主，项目共计1394个。精装修261个，占比14%。菜单式装修、粗装修、全装修类楼盘共计155个，占9%。与2010年相比，各种装修状态的楼盘占比并没有发生明显的变化，格局分布基本趋同。十城市中，毛坯类项目在入住楼盘总量中占比均在五成以上，特别是在重庆，毛坯类入住楼盘占比接近100%。武汉、天津、南京三城市，毛坯楼盘占入住楼盘总数的80%以上，后续居室装修市场需求较大。精装修楼盘在北京、广州、深圳、上海等城市比较普及，占比在15%以上。菜单式、粗装修、全装修是不同时期产生的楼盘装修状况，主要为基础类装修，以满足不同类型购房者的实际需求，这种装修类型的楼盘在杭州、成都、广州等城市比例分布较高。

全国重点城市新房全装修比例

数据来源：公开资料整理

2017年3月11日，两大协会（中国家用电器协会联合中国房地产采购平台）通力协作正式签约《精装修采购白皮书》，住宅全精装修迎来政策、改革驱动、消费需求的多方利好。

主要地产商全装修房比例（调研数据）

地产商	新房精装修比例
恒大	接近100%
万科	100%
碧桂园	接近100%
金地	51%
旭辉	60%
鸿坤	20%
绿城	50%
富力	80%
华润	60%
中赫置地	90%
中国中铁	50%
中海地产	57%
中国铁建	较低
中国电建	较低

数据来源：公开资料整理

通过分析目前主要地产商的全装修数据，可看到少数几家大型房企达到80%以上，如万科、恒大、碧桂园、富力等，一部分地产商比例在50%-60%之间，而其他的地产商该比例仍处于较低水平。

装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑，以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征，与传统现浇建筑有很大不同。装配式建筑具有低碳节能环保、增加使用面积、提高建筑性能等多种优点。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，装配式建筑在我国仍处于起步阶段。2016年初发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出装配式住宅要在未来10年左右占比达到30%，住建部十三五规划指出到2020年装配式建筑占新建建筑面积达到15%以上。

近年来我国关于装配式建筑的相关政策

时间	文件	政策内容
2015年底	《建筑产业化发展纲要》	到2020年，装配式建筑占新建建筑的比例达到20%,到2025年，比例达到50%以上。
2016/2/6	《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》	加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑。
2016/3/5	《政府工作报告》	大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。
2016/9/27	《关于大力发展装配式建筑的指导意见》	明确了大力发展装配式建筑的目标及八项任务
2017/4/26	《建筑业“十三五”规划》	鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展，明确指出到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

数据来源：公开资料整理

从世界装配式建筑发展来看，装配式建筑主要是由建筑主体结构和内装的两大领域组成，两者相依存，缺一不可。全装修作为装配式装修的重要表现形式，对于推动装配式建筑、绿色建筑，加快行业升级转型具有重要意义。同时全装修可从本质上提升建筑工程品质，提高工程建设的效率和效益，减少建筑垃圾排放和污染，降低资源和能源消耗，改善劳动生产环境，提高职业健康和安全水平，实现建筑业的全面可持续发展，并对实现房地产业规模发展、延伸产业链条、促进和绿色发展具有重要意义。

国家关于住宅全装修的相关政策

时间	政策内容
1999年	建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”
2002年	建设部颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》等规范，前者明确了商品住宅装修一次到位的概念，后者则对装修材料选择等提出了要求。
2008年	住房与城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步完善扶持政策，推广全装修住宅，提出逐步取消毛坯房的标准
2010年	《建筑业“十二五”规划》鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房
2013年	国务院办公厅转发发展改革委和城乡建设部的《绿色建筑行动方案》，提出要推动建筑工业化，积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业链装修相结合
2017年	《建筑业“十三五”规划》鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展，明确指出到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。
2017年	《装配式建筑评价标准》出台，其中要求装配式建筑必须采用全装修。

数据来源：公开资料整理

目前在国内一线城市，由于市场环境对人的影响较大，不断上升的房价和利好的市场迫使购房者出手，高房价、高生活压力使得年轻人越来越倾向于尽早买房。在一项全球购房者平均年龄的调查报告中显示，中国北京的青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首，而印度、加拿大人首次购房的年龄在31岁，英国、美国人首次购房的年龄在35岁，年龄最大的是德国和日本，在41岁左右。

随着经济社会的发展，现代人的住宅消费观念也在发生变化。第一，对于80后、90后来说，车贷、房贷压力已经让他们不堪重负，为生活而奔波的他们根本无法再像老一代人对房屋装修亲力亲为；第二，这类群体消费观念较前卫，虽然常常追求个性化事物，但是对于标准化的产品接受程度较老一代人更高，全装修住宅配备了标准化但是高质量的基本设施，正好符合他们的消费观念。第三，全装修住宅满足了年轻人对于高生活品质的需求。

不同年代购房群体的消费观念

数据来源：公开资料整理

2016年，我国房地产产业集中度继续提升，根据中国房地产业协会统计的中国房地产500强测评结果，2016年十强房地产企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占总销售面积的38%。与此同时，在2016年越过3000亿大关的房企就出现了三家，恒大首次超万科占据榜首，碧桂园2017年也厚积薄发，全年业绩提升121%。行业周期化的变化背景下，行业资源加速向500强企业为代表的领先企业聚集。

2016年十强房企销售额

排名	企业简称	流量金额
1	中国恒大	3731.5
2	万科地产	3622.0
3	碧桂园	3090.3
4	绿地集团	2513.1
5	保利地产	2203.2
6	中海地产	1925.1
7	融创中国	1500.3
8	华夏幸福	1200.1
9	绿城中国	1136.1
10	万达集团	1100.2

数据来源：公开资料整理

全国十强房企占市场总额比例

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2014-2016年度入榜房企销售金额集中度上升

-	2014年	2015年	2016年	同比上升百分点
TOP10企业	16.92%	17.05%	18.35%	1.30
TOP20企业	22.79%	23.06%	24.73%	1.67
TOP30企业	26.09%	26.60%	28.81%	2.21
TOP50企业	31.15%	32.07%	34.59%	2.52
TOP100企业	37.78%	40.05%	43.92%	3.87

数据来源：公开资料整理

由于商品房销售额收房地产调控政策影响较大，增长率波动也较大，因此选取M2增速作为商品房销售额预测增速，以计算出与宏观调控政策相一致时的市场容量。预计M2增速逐年小幅下降。

全国商品房销售额增长情况

数据来源：公开资料整理

商品房销售额预计

名称	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
M2同比增长率/%	11.33%	10.00%	9.00%	8.00%	7.00%
商品房全年销售额/亿元	117627	129389	141034	152317	162979

数据来源：公开资料整理

目前全国全装修比例约为20%，根据住建部十三五规划中提出的计划到2020年全装修比例达到30%来计算，未来四年全装修比例预测值分别为22.5%、25%、27.5%、30%。

根据政策目标测算未来全装修比例

名称	2016	2017E	2018E	2019E	2020E
预测值	20.0%	22.5%	25.0%	27.5%	30.00%

数据来源：公开资料整理

目前市场上新房装修收入占商品房含税总价的10%-15%，剔除税收因素后占收入比例约为13%-17%，最后全装修市场测算=商品房销售收入*13%~17%*全国全装修比例。

全装修市场容量测算

时间	新房装修市场容量/亿元	全国全装修比例预测/%	市场测算=新房装修市场容量*全国全装修比例（亿元）
2016	15291.52-19996.60	20.0%	3058.30-3999.32
2017E	16820.67-21996.26	22.5%	3784.65-4949.16
2018E	18334.53-23975.92	25.0%	4583.63-5993.98
2019E	19801.29-25894.00	27.5%	5445.35-7120.85
2020E	21187.38-27706.58	30.0%	6356.21-8311.97