千亿资产的潮汕老板，走到违约边缘

记者丨马小雨 江一苇

编辑丨谭璐

1030亿资产的老牌地产商，绝境求生。

12月20日，华南城公告，2024年7月到期的票据，已获得持有人同意，拟展期至2027年8月19日，年利率从9.0%降至4.5%，未偿还本金金额约2.36亿美元。

华南城创始人、联席主席郑松兴，依然高兴不起来。

另有4笔票据（包括2024年4月、6月、10月及12月到期票据），尚未取得持有人的必要同意，未偿还本金金额合约11.12亿美元。

这是郑松兴引入深圳国资特区建发集团之后，再度寻求债务展期，可惜未获全功，后续若不能协商一致，则将违约。

国资救场，依旧艰难。

1

仓促展期

华南城的这波美元债展期，有点仓促。

12月4日，郑松兴才联署签名，发布债权人意见征求公告，距离12月20日的宽限期，仅剩16天。

“目的是最大限度保持不触发违约。”

郑松兴 来源：华南城

他和联席主席李文雄解释，过去三年，一直在竭尽全力积极化解流动性危机，“将用尽一切办法维持公司的正常运营。”

李为特区建发董事长，代表华南城的大股东。

华南城在公告中着重描述不利影响，如房地产销售下滑、预算资金监管、房企负面信用危机以及汇率贬值等，只是未明确，大股东是否给予支持。

来源：华南城

让郑松兴等大伤脑筋的美元债，已全面展期过一次。

去年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，为华南城和郑松兴成功争取多数投资人同意，实现五笔美元债展期。

这次展期，本金总和约为百亿人民币，其中，3笔美元债在2022年初即已展期。

“公司已经累计支付美元债券本息近5亿美元，总本息还款比例超过25%。”华南城透露，从去年初首次展期至今，其偿付比例远高于市场的平均水平。

残酷的现实是，受销售下滑等影响，其现金流状况未得到根本性修复。

12月18日，郑松兴等再发公告，宣布“没钱”，不只展期境外债，12月到期的5亿元境内债务，也无法支付。

2

国资驰援

“有了国资的驰援，还走到这一结果，令人错愕。”

一家粤系房企人士表示，其在11月就听闻华南城再次寻求展期的消息，没想到其背靠国资，依然未摆脱困境。

2022年5月，郑松兴接受特区建发入股，后者以19亿港元认购33.5亿股新股，持股比例达29.28%。

创始人郑松兴的持股比例，则稀释至20.16%，让出第一大股东的位置。

有了国资背书，郑松兴的偿债和展期事务，进展变得顺利。

先在去年8月，完成5笔美元债全面展期，且统一了年息率。

“去年之所以同意，接受利率下降，主要在于相信特区建发的维好协议，且本金偿付的日期非常明确。”

一位债券持有人告诉《21CBR》记者，他的那笔债券，本来年息为11.5%，降为9%。

客观地说，特区建发的确尽了全力。

这家国资，去年两度接盘华南城的资产，涉及物业和西安华南城股权，注入资金超过62亿元。

11月，郑松兴得以与大股东合作，盘活南昌、郑州、南宁项目；特区建发旗下公司牵头，设立股权投资基金，总规模约110亿港元，为项目注入资金。

今年3月，又是特区建发帮忙，华南城与11家银行签署银团贷款合同，总额约60亿元，贷款期三年，年利率仅4.7%。

这是郑松兴创业以来获得的最大单笔融资，通过置换高息贷款，预计每年利息成本，就将节省2-3亿元。

无奈，华南城债务沉重，造血能力跟不上。

今年4-9月，华南城经营业务，收入只有25.16亿港元，同比减少12.6%；截至9月末，其总计息债务，则高达319亿港元。

同时，郑松兴手头能用的现金，则只有13亿港元，短期内债务缺口较大。

展期未全部通过，这道坎，他确实不易过。

3

期待渡劫

困于债务的郑松兴，曾经也是一个造富神话。

2002年，这位潮汕商人联合多位老乡，斥资26亿元共同创业，用时380天，就打造出深圳华南城。

来源：华南城

其后，郑松兴又将华南城模式，复制到西安、郑州等地。

华南城非一般地产企业，定位于综合商贸物流中心的开发商和运营商，从事专业批发市场、仓储物流配送、综合物业管理等业务，操盘项目规模都很大，收入相当部分，则来自物业销售。

截至9月，华南城总资产为1033亿，可是，郑松兴在全国只有8个项目，均为超级大盘，多个项目，建筑面积在百万平米以上。

巅峰时期，华南城市值超300亿港元，甚至腾讯都有兴趣，前后入股23亿港元。

郑松兴的项目资产，整体较为清晰，且多位于省会城市，尤其在深圳，拥有可观土地，潜力巨大。

据公开披露，深圳华南城一期城市更新项目计划，地块占地面积为43万平方米，预计更新后建筑面积超过250万平方米，整体商业价值就超过1000亿元。

早先，郑只是困于流动性，基本盘尚扎实，这是特区建发入股的关键考量。

无奈，楼市下行影响物业销售，其商贸业务的复苏也较缓慢，这些都超过了郑松兴和特区建发的预期。

目前，郑松兴团队在处理债务同时，同步在提生园区运营，稳定商户，完善产业生态圈。

比如，今年4月，他们和中壹汉方馆（深圳）中医药公司一起，联手打造张仲景国医大学（深圳）、中医药科技产业园。

现在，美元债展期未全面通过，又生变数。

“若展期失败，公司的正常运营及还本付息将全面中断，大股东对华南城的支持也无法实行。”华南城之前称。

据20日郑松兴、李文雄的联署公告，69.87%的票面总额持有人，投票支持了征求同意，不排除可能再“提供更佳或更优的条款”。

多数债权人，还是给予了体谅，希望华南城能安然渡劫。